1031 Vergi Erteleme Hesaplayıcısı

Hayır. Bu, Bölüm 1031 benzer nitelikli takasının genel işleyişine dayanan eğitim amaçlı bir tahmindir; yetkili bir aracı kurum, mali müşavir veya emlak vergi avukatının vereceği danışmanlığın yerini tutmaz. Gerçek takaslar, bu genel hesaplayıcının tam olarak yansıtamayacağı kurallar, süreler ve özel durumlar içerir (ilişkili taraf işlemleri, birden fazla devredilen veya yerine konan mülk, ters takaslar ve daha fazlası); bu yüzden buradaki sayıları bir uzmanla yapılacak görüşmenin başlangıç noktası olarak görün, beyana hazır bir rakam olarak değil.

Boot, takasınızın yerine konan mülke yeniden yatırılmayan kısmıdır; ister kendinize ayırdığınız nakit olsun, ister koyduğunuz nakitle dengelenmeyen bir borç azalması olsun. Boot, kazancınızın ertelenmek yerine hemen vergilendirilebilir hale gelen kısmıdır; bu yüzden boot ne kadar küçükse, kazancınızın o kadar fazlası ertelenmiş kalır.

Çünkü gerçekte kazandığınızdan daha fazlası üzerinden asla vergilendirilmezsiniz. IRS kuralı, tanınan (şimdi vergilendirilebilir) kazancınızın, toplam gerçekleşen kazancınız ile toplam boot tutarınızdan küçük olanı olmasıdır; bu yüzden boot tutarınız gerçek kazancınızdan büyükse (ucuza alınmış ama çok değerlenmiş bir mülkte bu olabilir), yine de sadece gerçek kazanç üzerinden, boot'un kendisi üzerinden değil vergilendirilirsiniz.

IRS, zaten yararlandığınız amortisman kesintilerinden gelen kazanç kısmını "geri alım (recapture)" olarak değerlendirir ve genelde daha düşük olan normal sermaye kazancı oranınız yerine, sabit %25'lik federal bir oranla (teknik olarak bu oranla sınırlıdır, mutlaka o orana eşit değildir) vergilendirir. Bu hesaplayıcı, tanınan kazanca önce gerçekte aldığınız amortisman tutarına kadar geri alım uygular, kalan tanınan kazancı ise seçtiğiniz sermaye kazancı oranıyla vergilendirir.

Devredilen mülkünüzün satışı kapandıktan sonra, olası yerine konan mülkleri yazılı olarak resmi şekilde belirlemek için 45 takvim gününüz, yerine konan mülkün satın alımını kapatmak için ise toplam 180 takvim gününüz (45 artı 180 değil) vardır. Her iki süre de aynı gün, orijinal mülk satışınızın kapandığı gün başlar ve her iki süre de kesindir; bir gün bile aşılması genelde bir uzatma kabul etmez, bu yüzden bu sayfadaki süre takipçisi her iki tarihi ve canlı bir geri sayımı gösterir.

Evet, neredeyse her durumda. Satış kapanışı ile alım kapanışı arasında satış gelirine genelde kendiniz dokunamazsınız; yetkili bir aracı kurum, takasın IRS kuralları altında geçerli kalması için fonları tutar ve evrak işlerini yürütür. Geliri doğrudan almak, kısa süreliğine bile olsa, genelde takası tamamen geçersiz kılar; bu yüzden bunun devredilen mülk satışınız kapanmadan önce, sonra değil, ayarlanmış olması gerekir.

Gayrimenkul için tanım geniştir: yatırım veya iş amaçlı elde tutulan neredeyse her gayrimenkul, neredeyse her diğerine benzer nitelikli sayılır; yani kiralık bir evi bir apartman binasıyla, ham arsayla veya ticari bir mülkle takas etmek uygun olabilir. Kişisel konutunuz genelde uygun sayılmaz, sırf yeniden satış amacıyla elde tutulan mülk (ör. çevirdiğiniz bir ev) de genelde uygun değildir, çünkü 1031 uygulaması envanter veya kişisel kullanım için değil, yatırım ve iş amaçlı mülkler içindir.

Kaybolmaz, bu hesaplayıcının "yeni maliyet esası" olarak gösterdiği yerine konan mülkün maliyet esasına taşınır. Bu düşük maliyet esası, sonunda tekrar takas yapmadan satarsanız daha büyük bir vergilendirilebilir kazanç anlamına gelir; bu yüzden bazı yatırımcılar yıllarca mülk üstüne mülk takas etmeye devam eder ("ölene kadar takas et" olarak da anılır), ta ki mülk mirasçılarına geçene kadar; mirasçılar mevcut yasaya göre ertelenen kazancı tamamen silen, yükseltilmiş bir maliyet esası alabilir.