Calculadora de Intercambio 1031

No. Esta es una estimación educativa basada en la mecánica general de un intercambio similar (like-kind) bajo la Sección 1031, no un sustituto del asesoramiento de un intermediario calificado, contador o abogado tributario inmobiliario. Los intercambios reales involucran reglas, plazos y casos especiales (transacciones entre partes relacionadas, múltiples propiedades cedidas o de reemplazo, intercambios inversos, y más) que una calculadora general como esta no puede capturar por completo, así que trata las cifras aquí como un punto de partida para conversar con un profesional, no como una cifra lista para declarar.

El boot es la parte de tu intercambio que no se reinvierte en la propiedad de reemplazo, ya sea efectivo que retiras para ti mismo o una reducción de deuda que no se compensa con efectivo que aportas. El boot es la parte de tu ganancia que se vuelve gravable de inmediato en lugar de diferirse, así que cuanto menor sea tu boot, más de tu ganancia permanece diferida.

Porque nunca se te grava más de lo que realmente ganaste. La regla del IRS es que tu ganancia reconocida (gravable ahora) es la menor entre tu ganancia total realizada o tu boot total, así que si tu boot resulta ser mayor que tu ganancia real (lo cual puede ocurrir con una propiedad muy apreciada pero comprada barata), solo se te grava sobre la ganancia real, no sobre el boot en sí.

El IRS trata la parte de tu ganancia que proviene de deducciones de depreciación de las que ya te beneficiaste como "recaptura", gravada a una tasa federal fija del 25% (técnicamente un tope, no necesariamente igual a ese porcentaje) en lugar de tu tasa habitual de ganancias de capital, que suele ser menor. Esta calculadora aplica primero la recaptura a la ganancia reconocida, hasta el monto de depreciación que realmente tomaste, antes de gravar cualquier ganancia reconocida restante a tu tasa de ganancias de capital seleccionada.

Después de cerrar la venta de tu propiedad cedida, tienes 45 días naturales para identificar formalmente por escrito posibles propiedades de reemplazo, y 180 días naturales en total (no 45 más 180) para cerrar la compra de la propiedad de reemplazo. Ambos plazos comienzan el mismo día, el día en que se cierra la venta de tu propiedad original, y ambos son estrictos; prácticamente no hay prórroga por incumplirlos aunque sea por un día, por eso el rastreador de plazos en esta página muestra ambas fechas y una cuenta regresiva en curso.

Sí, en casi todos los casos. Generalmente no puedes tocar tú mismo el producto de la venta entre el cierre de la venta y el cierre de la compra; un intermediario calificado retiene los fondos y gestiona el papeleo para que el intercambio siga siendo válido según las reglas del IRS. Recibir el producto directamente, aunque sea brevemente, normalmente descalifica el intercambio por completo, así que esto debe organizarse antes de que se cierre la venta de tu propiedad cedida, no después.

Para bienes raíces, la definición es amplia: casi cualquier bien inmueble mantenido para inversión o uso comercial califica como similar a casi cualquier otro, por lo que intercambiar una casa de alquiler por un edificio de apartamentos, terreno sin construir o una propiedad comercial puede calificar. Tu residencia personal generalmente no califica, y la propiedad mantenida principalmente para reventa (como una casa que estás "flippeando") tampoco suele calificar, ya que el tratamiento 1031 está pensado para propiedad de inversión y negocio, no para inventario o uso personal.

No desaparece, se traslada a la base de la propiedad de reemplazo, que esta calculadora muestra como tu "nueva base". Esa base más baja significa una ganancia gravable mayor si eventualmente vendes sin volver a intercambiar, por eso algunos inversores siguen intercambiando propiedad tras propiedad durante años (a veces descrito como "intercambiar hasta morir"), hasta que la propiedad pasa a sus herederos, quienes bajo la ley actual pueden recibir una base ajustada al valor de mercado que borra por completo la ganancia diferida.