1031交换计算器

不是。这是基于第1031条同类交换一般机制的教育性估算，不能替代合格中介、注册会计师或房地产税务律师的建议。真实的交换涉及规则、期限和特殊情况（关联方交易、多处放弃或替代房产、反向交换等），像这样的通用计算器无法完全涵盖，因此请将这里的数字视为与专业人士交流的起点，而非可直接申报的数字。

Boot是您交换中未再投资到替代房产的部分，无论是您自己取出的现金，还是未被您投入的现金所抵消的债务减少额。Boot是您收益中立即应纳税而非递延的部分，因此Boot越小，您的收益中保持递延的部分就越多。

因为您绝不会为超过实际所得的部分纳税。国税局的规则是：您的已确认（现应纳税）收益取您的总已实现收益和总Boot中较小的一个，因此如果您的Boot恰好大于实际收益（这在房产大幅升值但购入价格便宜的情况下可能发生），您仍然只需就实际收益纳税，而非就Boot本身纳税。

美国国税局将您已受益的折旧扣除所产生的那部分收益视为"追缴"，按固定的25%联邦税率征税（技术上是上限，不一定正好等于该税率），而不是按您通常较低的资本利得税率征税。此计算器会先对已确认收益按您实际计提的折旧金额征收追缴税，然后再对剩余的已确认收益按您选择的资本利得税率征税。

完成放弃房产的出售交易后，您有45个日历日以书面形式正式确定潜在的替代房产，并有总共180个日历日（而非45加180）完成替代房产的购买交易。两个期限从同一天开始计算，即原房产出售成交当天，且两个期限都很严格；即使只迟一天，基本上也没有延期，这就是本页面的期限追踪器同时显示两个日期和实时倒计时的原因。

是的，几乎在所有情况下都需要。在出售交易成交和购买交易成交之间，您通常不能自己接触销售所得款项；合格中介会持有资金并处理相关文件，以确保交换在国税局规则下保持有效。直接收到所得款项，哪怕只是短暂的，通常会使整个交换完全失去资格，因此这项安排需要在放弃房产出售成交之前完成，而不是之后。

就房地产而言，其定义相当宽泛：几乎任何为投资或商业用途持有的不动产都可与几乎任何其他此类不动产互为同类，因此以出租屋交换公寓楼、生地或商业地产均可能符合条件。您的自住房通常不符合条件，主要用于转售的房产（例如正在"翻新转售"的房屋）通常也不符合条件，因为1031待遇是针对投资和商业用途房产，而非库存或个人使用。

它不会消失，而是结转到替代房产的计税基础中，此计算器将其显示为您的"新基础"。较低的基础意味着，如果您最终不再交换而直接出售，将产生更大的应纳税收益，这就是为什么一些投资者会连续多年不断进行房产交换（有时被称为"交换到底"），直到房产传给继承人，根据现行法律，继承人可获得按市价重新计算的基础，从而完全抹去递延收益。