1031 교환 계산기

아니요. 이는 섹션 1031 동종 교환의 일반적인 메커니즘에 기반한 교육용 추정치이며, 자격을 갖춘 중개인, 회계사, 부동산 세무 변호사의 자문을 대체하지 않습니다. 실제 교환에는 이러한 범용 계산기가 완전히 반영할 수 없는 규칙, 기한, 특수한 경우(특수관계자 거래, 다수의 양도/대체 자산, 역교환 등)가 포함됩니다. 여기의 숫자는 신고에 바로 사용할 수 있는 확정 수치가 아니라 전문가와의 상담을 위한 출발점으로 활용하세요.

Boot는 교환에서 대체 자산에 재투자되지 않는 부분으로, 본인이 직접 인출한 현금이거나 투입한 현금으로 상쇄되지 않은 부채 감소분을 의미합니다. Boot는 이연되지 않고 즉시 과세되는 이익 부분이므로, Boot가 작을수록 더 많은 이익이 이연 상태로 유지됩니다.

실제로 얻은 이익보다 더 많이 과세되는 경우는 없기 때문입니다. IRS 규정에 따르면 인식 이익(현재 과세 대상)은 총 실현 이익과 총 Boot 중 더 작은 값입니다. 따라서 Boot가 실제 이익보다 큰 경우(가격이 많이 오른 저가 매입 자산에서 발생 가능)에도, Boot 자체가 아닌 실제 이익에 대해서만 과세됩니다.

IRS는 이미 혜택을 받은 감가상각 공제에서 발생한 이익 부분을 "재취득분"으로 간주하여, 일반적으로 더 낮은 자본이득세율이 아닌 고정 연방세율 25%(기술적으로는 상한선이며 반드시 정확히 일치하지는 않음)로 과세합니다. 이 계산기는 실제로 청구한 감가상각액까지 인식 이익에 재취득세를 먼저 적용한 후, 나머지 인식 이익에 대해 선택한 자본이득세율을 적용합니다.

양도 자산 매도가 클로징된 후, 서면으로 잠재적 대체 자산을 공식적으로 식별할 수 있는 기간은 45일이며, 대체 자산 매입을 클로징할 수 있는 총 기간은 180일(45일에 180일을 더한 것이 아님)입니다. 두 기한 모두 같은 날, 즉 원래 자산 매도가 클로징된 날부터 시작되며, 둘 다 엄격합니다. 단 하루라도 놓치면 사실상 연장이 없으므로, 이 페이지의 기한 추적기는 두 날짜와 실시간 카운트다운을 모두 표시합니다.

네, 거의 모든 경우에 필요합니다. 일반적으로 매도 클로징과 매입 클로징 사이에 본인이 직접 매도 대금에 손댈 수 없습니다. 자격을 갖춘 중개인이 자금을 보관하고 서류 업무를 처리하여 IRS 규정상 교환이 유효하게 유지되도록 합니다. 대금을 잠시라도 직접 수령하면 일반적으로 교환 전체가 무효화되므로, 이는 양도 자산 매도가 클로징되기 전에(이후가 아니라) 미리 준비되어야 합니다.

부동산의 경우 정의가 매우 넓습니다. 투자 또는 사업 목적으로 보유한 거의 모든 부동산은 다른 거의 모든 부동산과 동종으로 인정되므로, 임대 주택을 아파트 건물, 미개발 토지, 상업용 부동산과 교환하는 것 모두 인정될 수 있습니다. 본인의 거주용 주택은 일반적으로 인정되지 않으며, 주로 재판매 목적으로 보유한 부동산(예: 리모델링 후 되파는 주택) 역시 일반적으로 인정되지 않습니다. 1031 처리는 재고나 개인 용도가 아닌 투자 및 사업용 자산을 위한 것이기 때문입니다.

이연된 이익은 사라지지 않고 이 계산기가 "신규 기준가액"으로 표시하는 대체 자산의 기준가액으로 이월됩니다. 이 낮은 기준가액은 나중에 다시 교환하지 않고 매도할 경우 더 큰 과세 대상 이익을 의미합니다. 그래서 일부 투자자들은 자산이 상속인에게 넘어갈 때까지 수년간 계속 자산을 교환합니다("swap till you drop"이라고도 표현됨). 현행법상 상속인은 이연된 이익을 완전히 없애는 상향 조정된 기준가액(stepped-up basis)을 받을 수 있습니다.