Calculadora de Troca 1031

Não. Esta é uma estimativa educacional baseada na mecânica geral de uma troca de mesma natureza segundo a Seção 1031, não um substituto para o aconselhamento de um intermediário qualificado, contador ou advogado tributário imobiliário. Trocas reais envolvem regras, prazos e casos especiais (transações entre partes relacionadas, múltiplos imóveis alienados ou de substituição, trocas reversas, entre outros) que uma calculadora geral como esta não consegue capturar totalmente, então trate os números aqui como um ponto de partida para uma conversa com um profissional, não como uma cifra pronta para declaração.

Boot é a parte da sua troca que não é reinvestida no imóvel de substituição, seja dinheiro que você retira para si mesmo ou uma redução de dívida que não é compensada por dinheiro que você aporta. Boot é a parte do seu ganho que se torna tributável imediatamente em vez de ser diferida, então quanto menor o seu boot, mais do seu ganho permanece diferido.

Porque você nunca é tributado sobre mais do que realmente ganhou. A regra da Receita Federal é que seu ganho reconhecido (tributável agora) é o menor entre seu ganho total realizado ou seu boot total, então se o seu boot acabar sendo maior que seu ganho real (o que pode acontecer com um imóvel muito valorizado mas comprado barato), você ainda será tributado apenas sobre o ganho real, não sobre o boot em si.

A Receita Federal dos EUA trata a parte do seu ganho proveniente de deduções de depreciação já usufruídas como "recaptura", tributada a uma alíquota federal fixa de 25% (tecnicamente um teto, não necessariamente igual a ela) em vez da sua alíquota normal de ganho de capital, geralmente menor. Esta calculadora aplica a recaptura primeiro ao ganho reconhecido, até o valor de depreciação realmente utilizado, antes de tributar qualquer ganho reconhecido restante à alíquota de ganho de capital selecionada.

Após o fechamento da venda do seu imóvel alienado, você tem 45 dias corridos para identificar formalmente por escrito possíveis imóveis de substituição, e 180 dias corridos no total (não 45 mais 180) para fechar a compra do imóvel de substituição. Ambos os prazos começam no mesmo dia, o dia em que a venda do imóvel original é fechada, e ambos são rígidos; praticamente não há prorrogação mesmo que perca por um único dia, por isso o rastreador de prazos nesta página mostra ambas as datas e uma contagem regressiva em andamento.

Sim, em quase todos os casos. Você geralmente não pode tocar no valor da venda entre o fechamento da venda e o fechamento da compra; um intermediário qualificado retém os fundos e cuida da papelada para que a troca permaneça válida segundo as regras da Receita Federal. Receber o valor diretamente, mesmo que brevemente, geralmente desqualifica a troca por completo, então isso precisa ser organizado antes do fechamento da venda do seu imóvel alienado, não depois.

Para imóveis, a definição é ampla: quase qualquer imóvel mantido para investimento ou uso comercial se qualifica como de mesma natureza em relação a quase qualquer outro, de modo que trocar uma casa de aluguel por um prédio de apartamentos, terreno bruto ou imóvel comercial pode se qualificar. Sua residência pessoal geralmente não se qualifica, e imóveis mantidos principalmente para revenda (como uma casa que você está reformando para vender) também geralmente não se qualificam, já que o tratamento 1031 é destinado a imóveis de investimento e comerciais, não a estoque ou uso pessoal.

Ele não desaparece, é transferido para a base do imóvel de substituição, que esta calculadora mostra como sua "nova base". Essa base mais baixa significa um ganho tributável maior se você eventualmente vender sem trocar novamente, por isso alguns investidores continuam trocando imóvel após imóvel por anos (às vezes descrito como "swap till you drop"), até que o imóvel passe para seus herdeiros, que sob a lei atual podem receber uma base atualizada (stepped-up) que apaga completamente o ganho diferido.