1031-Steueraufschub-Rechner

Nein. Dies ist eine pädagogische Schätzung basierend auf der allgemeinen Mechanik eines gleichartigen Tauschs nach Section 1031, kein Ersatz für die Beratung durch einen qualifizierten Intermediär, Steuerberater oder Immobiliensteueranwalt. Echte Tausche beinhalten Regeln, Fristen und Sonderfälle (Transaktionen mit nahestehenden Parteien, mehrere aufgegebene oder Ersatzimmobilien, umgekehrte Tausche und mehr), die ein allgemeiner Rechner wie dieser nicht vollständig erfassen kann. Betrachte die Zahlen hier daher als Ausgangspunkt für ein Gespräch mit einem Fachmann, nicht als einreichungsfertige Zahl.

Boot ist der Teil deines Tauschs, der nicht in die Ersatzimmobilie reinvestiert wird, sei es Bargeld, das du für dich selbst entnimmst, oder eine Schuldenreduzierung, die nicht durch eingebrachtes Bargeld ausgeglichen wird. Boot ist der Teil deines Gewinns, der sofort steuerpflichtig wird, anstatt aufgeschoben zu werden, daher gilt: je kleiner dein Boot, desto mehr von deinem Gewinn bleibt aufgeschoben.

Weil du nie mehr besteuert wirst, als du tatsächlich gewonnen hast. Die IRS-Regel besagt, dass dein anerkannter (jetzt steuerpflichtiger) Gewinn der kleinere Wert aus deinem gesamten realisierten Gewinn oder deinem gesamten Boot ist. Sollte dein Boot also größer sein als dein tatsächlicher Gewinn (was bei einer stark im Wert gestiegenen, aber günstig gekauften Immobilie vorkommen kann), wirst du dennoch nur auf den tatsächlichen Gewinn besteuert, nicht auf den Boot selbst.

Das IRS behandelt den Teil deines Gewinns, der aus bereits genutzten Abschreibungsabzügen stammt, als "Recapture" und besteuert ihn mit einem festen Bundessatz von 25% (technisch eine Obergrenze, nicht zwingend gleich diesem Satz) statt mit deinem üblichen, oft niedrigeren Kapitalertragsteuersatz. Dieser Rechner wendet die Recapture zuerst auf den anerkannten Gewinn an, bis zur tatsächlich in Anspruch genommenen Abschreibung, bevor der verbleibende anerkannte Gewinn mit deinem gewählten Kapitalertragsteuersatz besteuert wird.

Nach dem Abschluss des Verkaufs deiner aufgegebenen Immobilie hast du 45 Kalendertage Zeit, um mögliche Ersatzimmobilien schriftlich formell zu identifizieren, und insgesamt 180 Kalendertage (nicht 45 plus 180), um den Kauf der Ersatzimmobilie abzuschließen. Beide Fristen beginnen am selben Tag, dem Tag des Abschlusses des ursprünglichen Immobilienverkaufs, und beide sind strikt; es gibt praktisch keine Verlängerung, selbst wenn man sie nur um einen Tag verpasst, weshalb der Fristen-Tracker auf dieser Seite beide Daten und einen laufenden Countdown anzeigt.

Ja, in fast allen Fällen. In der Regel darfst du den Verkaufserlös zwischen Abschluss des Verkaufs und Abschluss des Kaufs nicht selbst berühren; ein qualifizierter Intermediär hält die Mittel und erledigt die Formalitäten, damit der Tausch nach IRS-Regeln gültig bleibt. Den Erlös direkt zu erhalten, auch nur kurz, disqualifiziert den Tausch in der Regel vollständig, daher muss dies vor dem Abschluss des Verkaufs deiner aufgegebenen Immobilie eingerichtet werden, nicht danach.

Bei Immobilien ist die Definition weit gefasst: Fast jede zu Investitions- oder Geschäftszwecken gehaltene Immobilie gilt als gleichartig zu fast jeder anderen, sodass der Tausch eines Mietshauses gegen ein Mehrfamilienhaus, unbebautes Land oder eine Gewerbeimmobilie infrage kommen kann. Dein persönlicher Wohnsitz qualifiziert sich in der Regel nicht, und auch eine hauptsächlich zum Weiterverkauf gehaltene Immobilie (z. B. ein "Flip"-Haus) meist nicht, da die 1031-Behandlung für Investitions- und Geschäftsimmobilien gedacht ist, nicht für Warenbestand oder Privatnutzung.

Er verschwindet nicht, sondern wird in die Bemessungsgrundlage der Ersatzimmobilie übertragen, die dieser Rechner als deine "neue Bemessungsgrundlage" anzeigt. Diese niedrigere Grundlage bedeutet einen größeren steuerpflichtigen Gewinn, falls du irgendwann ohne erneuten Tausch verkaufst. Deshalb tauschen manche Investoren jahrelang Immobilie um Immobilie (manchmal als "swap till you drop" bezeichnet), bis die Immobilie an ihre Erben übergeht, die nach geltendem Recht eine aufgestockte Bemessungsgrundlage erhalten können, die den aufgeschobenen Gewinn vollständig auslöscht.