Калькулятор обмена 1031

Нет. Это учебная оценка, основанная на общей механике аналогичного обмена по разделу 1031, а не замена консультации квалифицированного посредника, бухгалтера или налогового юриста по недвижимости. Реальные обмены включают правила, сроки и особые случаи (сделки со связанными сторонами, несколько отчуждаемых или замещающих объектов, обратные обмены и другое), которые такой общий калькулятор не может полностью учесть, поэтому относитесь к этим цифрам как к отправной точке для разговора со специалистом, а не как к готовой для подачи цифре.

«Boot» - это часть вашего обмена, которая не реинвестируется в замещающий объект, будь то денежные средства, которые вы забираете себе, или снижение долга, не компенсированное внесёнными вами денежными средствами. Boot - это часть вашей прибыли, которая сразу становится облагаемой налогом вместо отсрочки, поэтому чем меньше ваш boot, тем больше вашей прибыли остаётся отложенной.

Потому что вы никогда не облагаетесь налогом на сумму больше, чем реально получили. Правило IRS гласит, что ваша признанная (облагаемая сейчас) прибыль - это меньшее из вашей общей реализованной прибыли или общего boot, поэтому если ваш boot окажется больше вашей реальной прибыли (что может произойти с сильно подорожавшим, но дёшево купленным объектом), вы всё равно будете облагаться налогом только с реальной прибыли, а не с самого boot.

Налоговая служба США рассматривает часть вашей прибыли, полученную за счёт уже использованных вычетов на амортизацию, как «возврат», облагаемый по фиксированной федеральной ставке 25% (технически это потолок, а не обязательно точное значение), а не по вашей обычной, часто более низкой ставке налога на прирост капитала. Этот калькулятор сначала применяет возврат к признанной прибыли, в пределах фактически начисленной амортизации, а затем облагает оставшуюся признанную прибыль по выбранной вами ставке налога на прирост капитала.

После закрытия сделки по продаже отчуждаемого объекта у вас есть 45 календарных дней, чтобы формально идентифицировать в письменном виде потенциальные замещающие объекты, и в общей сложности 180 календарных дней (не 45 плюс 180) на закрытие сделки по покупке замещающего объекта. Оба срока начинаются в один и тот же день - день закрытия продажи исходного объекта, и оба срока строгие; продления практически не бывает даже при опоздании на один день, поэтому трекер сроков на этой странице показывает обе даты и текущий обратный отсчёт.

Да, почти во всех случаях. Как правило, вы не можете сами прикасаться к средствам от продажи в период между закрытием продажи и закрытием покупки; квалифицированный посредник удерживает средства и занимается документацией, чтобы обмен оставался действительным по правилам IRS. Получение средств напрямую, даже ненадолго, обычно полностью дисквалифицирует обмен, поэтому это нужно организовать до закрытия продажи вашего отчуждаемого объекта, а не после.

Для недвижимости определение широкое: почти любой объект недвижимости, удерживаемый для инвестиций или бизнеса, считается аналогичным почти любому другому, поэтому обмен арендного дома на многоквартирный дом, необработанную землю или коммерческую недвижимость может подойти. Ваше личное жильё обычно не подходит, как и недвижимость, удерживаемая в основном для перепродажи (например, дом, который вы «переворачиваете»), поскольку режим раздела 1031 предназначен для инвестиционной и коммерческой недвижимости, а не для товарных запасов или личного использования.

Она не исчезает, а переносится в базу замещающего объекта, которую этот калькулятор отображает как вашу «новую базу». Более низкая база означает бо́льшую налогооблагаемую прибыль, если вы в итоге продадите объект без нового обмена, поэтому некоторые инвесторы годами продолжают обменивать один объект за другим (иногда это называют «swap till you drop»), пока объект не перейдёт к наследникам, которые по действующему законодательству могут получить повышенную базу, полностью аннулирующую отложенную прибыль.