حاسبة تبادل 1031 الضريبي

لا. هذا تقدير تعليمي يستند إلى الآلية العامة لتبادل من نفس النوع بموجب القسم 1031، وليس بديلاً عن استشارة وسيط مؤهل أو محاسب أو محامٍ ضريبي عقاري. تتضمن عمليات التبادل الحقيقية قواعد ومواعيد نهائية وحالات خاصة (معاملات الأطراف ذات الصلة، عقارات متعددة متنازل عنها أو بديلة، عمليات تبادل عكسية، وغيرها) لا يمكن لحاسبة عامة كهذه التقاطها بالكامل، لذا تعامل مع الأرقام هنا كنقطة انطلاق لمحادثة مع محترف، وليست رقمًا جاهزًا للتقديم.

البووت هو الجزء من تبادلك الذي لا يُعاد استثماره في العقار البديل، سواء كان ذلك نقدًا تسحبه لنفسك أو تخفيضًا في الدين لا يقابله نقد تضعه. البووت هو الجزء من ربحك الذي يصبح خاضعًا للضريبة على الفور بدلاً من تأجيله، لذا كلما كان البووت أصغر، بقي جزء أكبر من ربحك مؤجلاً.

لأنك لا تخضع أبدًا للضريبة على أكثر مما ربحته فعليًا. تنص قاعدة مصلحة الضرائب على أن ربحك المعترف به (الخاضع للضريبة الآن) هو الأصغر بين إجمالي ربحك المحقق أو إجمالي البووت الخاص بك، لذا إذا كان البووت لديك أكبر من ربحك الفعلي (وهو ما قد يحدث مع عقار ارتفعت قيمته كثيرًا لكن تم شراؤه بسعر رخيص)، فستظل تخضع للضريبة فقط على الربح الحقيقي، وليس على البووت نفسه.

تعامل مصلحة الضرائب الأمريكية الجزء من ربحك الناتج عن خصومات الإهلاك التي استفدت منها بالفعل على أنه "استرداد"، يُفرض عليه ضريبة فيدرالية ثابتة بنسبة 25% (وهي من الناحية الفنية سقف أقصى، وليست بالضرورة مساوية له) بدلاً من معدل ضريبة الأرباح الرأسمالية المعتاد، والذي غالبًا ما يكون أقل. تُطبّق هذه الحاسبة الاسترداد أولاً على الربح المعترف به، حتى مقدار الإهلاك الذي أخذته فعليًا، قبل فرض الضريبة على أي ربح معترف به متبقٍ بمعدل ضريبة الأرباح الرأسمالية الذي اخترته.

بعد إغلاق صفقة بيع عقارك المتنازل عنه، لديك 45 يومًا تقويميًا لتحديد العقارات البديلة المحتملة كتابيًا بشكل رسمي، و180 يومًا تقويميًا إجماليًا (وليس 45 زائد 180) لإغلاق صفقة شراء العقار البديل. تبدأ كلتا المهلتين في نفس اليوم، وهو يوم إغلاق بيع عقارك الأصلي، وكلتاهما صارمتان؛ لا يوجد عمليًا أي تمديد حتى لو فاتتك بيوم واحد فقط، ولهذا يعرض متتبع المواعيد النهائية في هذه الصفحة كلا التاريخين وعدًا تنازليًا مستمرًا.

نعم، في كل الحالات تقريبًا. لا يمكنك عمومًا لمس عائدات البيع بنفسك بين إغلاق صفقة البيع وإغلاق صفقة الشراء؛ يحتفظ الوسيط المؤهل بالأموال ويتولى الأوراق حتى يبقى التبادل صالحًا بموجب قواعد مصلحة الضرائب. عادةً ما يؤدي استلام العائدات مباشرة، حتى لفترة وجيزة، إلى إبطال التبادل بالكامل، لذا يجب ترتيب ذلك قبل إغلاق صفقة بيع عقارك المتنازل عنه، وليس بعده.

بالنسبة للعقارات، التعريف واسع: تقريبًا أي عقار محتفظ به للاستثمار أو الاستخدام التجاري يُعتبر من نفس النوع مقارنة بأي عقار آخر تقريبًا، لذا فإن تبادل منزل مؤجر بمبنى شقق أو أرض خام أو عقار تجاري يمكن أن يكون مؤهلاً جميعها. سكنك الشخصي عادةً لا يكون مؤهلاً، والعقار المحتفظ به أساسًا لإعادة البيع (مثل منزل تقوم بترميمه وبيعه) عادةً لا يكون مؤهلاً أيضًا، لأن معاملة 1031 مخصصة للعقارات الاستثمارية والتجارية، وليس للمخزون أو الاستخدام الشخصي.

لا يختفي، بل يُرحَّل إلى أساس العقار البديل، والذي تعرضه هذه الحاسبة كـ"أساسك الجديد". يعني هذا الأساس المنخفض ربحًا خاضعًا للضريبة أكبر إذا بعت في النهاية دون إجراء تبادل آخر، ولهذا يستمر بعض المستثمرين في تبادل عقار تلو الآخر لسنوات (يُوصف أحيانًا بـ"التبادل حتى النهاية")، حتى ينتقل العقار إلى ورثتهم، الذين يمكنهم بموجب القانون الحالي الحصول على أساس مُحدَّث يمحو الربح المؤجل بالكامل.