Calculateur d'Échange 1031

Non. Il s'agit d'une estimation à but éducatif basée sur le mécanisme général d'un échange de même nature selon la Section 1031, et non d'un substitut aux conseils d'un intermédiaire qualifié, d'un comptable ou d'un avocat fiscaliste immobilier. Les échanges réels impliquent des règles, des délais et des cas particuliers (transactions entre parties liées, biens cédés ou de remplacement multiples, échanges inversés, etc.) qu'un calculateur général comme celui-ci ne peut pas entièrement saisir ; considérez donc ces chiffres comme un point de départ pour une discussion avec un professionnel, et non comme un chiffre prêt à déclarer.

Le boot est la partie de votre échange qui n'est pas réinvestie dans le bien de remplacement, qu'il s'agisse de liquidités que vous retirez pour vous-même ou d'une réduction de dette non compensée par des liquidités que vous apportez. Le boot est la partie de votre gain qui devient immédiatement imposable au lieu d'être différée ; ainsi, plus votre boot est faible, plus une grande partie de votre gain reste différée.

Parce que vous n'êtes jamais imposé sur plus que ce que vous avez réellement gagné. La règle de l'IRS veut que votre gain reconnu (imposable maintenant) soit le plus petit entre votre gain total réalisé et votre boot total ; ainsi, si votre boot s'avère supérieur à votre gain réel (ce qui peut arriver avec un bien fortement valorisé mais acheté à bas prix), vous n'êtes toujours imposé que sur le gain réel, pas sur le boot lui-même.

L'IRS traite la partie de votre gain provenant des déductions d'amortissement dont vous avez déjà bénéficié comme une « récupération », imposée à un taux fédéral fixe de 25 % (techniquement plafonné à ce taux, pas nécessairement égal) plutôt qu'à votre taux habituel de plus-value, souvent plus bas. Ce calculateur applique d'abord la récupération au gain reconnu, à hauteur de l'amortissement réellement déduit, avant d'imposer tout gain reconnu restant à votre taux de plus-value sélectionné.

Après la clôture de la vente de votre bien cédé, vous disposez de 45 jours calendaires pour identifier formellement par écrit des biens de remplacement potentiels, et de 180 jours calendaires au total (pas 45 plus 180) pour clôturer l'achat du bien de remplacement. Les deux délais démarrent le même jour, celui de la clôture de la vente du bien d'origine, et les deux sont stricts ; il n'existe pratiquement aucune prolongation même en cas de dépassement d'un seul jour, c'est pourquoi le suivi des délais sur cette page affiche les deux dates ainsi qu'un compte à rebours en direct.

Oui, dans presque tous les cas. Vous ne pouvez généralement pas toucher vous-même le produit de la vente entre la clôture de la vente et celle de l'achat ; un intermédiaire qualifié détient les fonds et gère les formalités afin que l'échange reste valide selon les règles de l'IRS. Recevoir le produit directement, même brièvement, disqualifie généralement l'échange entièrement, donc cela doit être mis en place avant la clôture de la vente de votre bien cédé, pas après.

Pour l'immobilier, la définition est large : presque tout bien immobilier détenu à des fins d'investissement ou d'usage professionnel est considéré comme de même nature que presque tout autre, de sorte qu'échanger une maison locative contre un immeuble d'appartements, un terrain nu ou un bien commercial peut être admissible. Votre résidence personnelle n'est généralement pas admissible, et un bien détenu principalement pour la revente (comme une maison que vous rénovez pour revendre) ne l'est généralement pas non plus, car le traitement 1031 est destiné aux biens d'investissement et professionnels, pas aux stocks ni à l'usage personnel.

Il ne disparaît pas, il se reporte sur la base du bien de remplacement, que ce calculateur affiche comme votre « nouvelle base ». Cette base plus basse signifie un gain imposable plus important si vous finissez par vendre sans échanger à nouveau, c'est pourquoi certains investisseurs continuent d'échanger bien après bien pendant des années (parfois appelé « swap till you drop »), jusqu'à ce que le bien passe à leurs héritiers, qui, selon la loi actuelle, peuvent bénéficier d'une base réévaluée qui efface entièrement le gain différé.