Calcolatore Scambio 1031

No. È una stima educativa basata sulla meccanica generale di uno scambio like-kind Sezione 1031, non un sostituto della consulenza di un intermediario qualificato, commercialista, o avvocato fiscale immobiliare. Gli scambi reali coinvolgono regole, scadenze, e casi limite (transazioni tra parti correlate, proprietà rinunciate o sostitutive multiple, scambi inversi, e altro) che un calcolatore generale come questo non può catturare completamente, quindi considera i numeri qui come un punto di partenza per una conversazione con un professionista, non una cifra pronta per la dichiarazione.

Il boot è la parte del tuo scambio che non viene reinvestita nella proprietà sostitutiva, che si tratti di contanti che prelevi per te stesso o di una riduzione del debito non compensata da contanti che metti. Il boot è la parte della tua plusvalenza che diventa tassabile immediatamente invece di essere differita, quindi più piccolo è il tuo boot, più della tua plusvalenza resta differita.

Perché non vieni mai tassato per più di quanto hai realmente guadagnato. La regola dell'IRS è che la tua plusvalenza riconosciuta (tassabile ora) è la minore tra la tua plusvalenza realizzata totale o il tuo boot totale, quindi se il tuo boot risulta essere maggiore della tua plusvalenza reale (cosa che può accadere con una proprietà molto rivalutata ma acquistata a poco prezzo), vieni comunque tassato solo sulla plusvalenza reale, non sul boot stesso.

L'IRS tratta la porzione della tua plusvalenza che deriva da deduzioni di ammortamento di cui hai già beneficiato come "recapture", tassata a un'aliquota federale fissa del 25% (tecnicamente limitata a quell'aliquota, non necessariamente uguale ad essa) invece che alla tua aliquota regolare sulle plusvalenze, spesso più bassa. Questo calcolatore applica prima il recapture alla plusvalenza riconosciuta, fino a quanto ammortamento hai effettivamente preso, prima di tassare qualsiasi plusvalenza riconosciuta residua alla tua aliquota sulle plusvalenze selezionata.

Dopo aver concluso la vendita della proprietà ceduta, hai 45 giorni di calendario per identificare formalmente per iscritto potenziali proprietà sostitutive, e 180 giorni di calendario totali (non 45 più 180) per concludere l'acquisto della proprietà sostitutiva. Entrambi i conteggi partono dallo stesso giorno, quello della chiusura della vendita della proprietà originale, ed entrambe le scadenze sono rigide; praticamente non c'è proroga se mancate anche solo di un giorno, motivo per cui il tracker delle scadenze in questa pagina mostra entrambe le date e un conto alla rovescia in tempo reale.

Sì, in quasi tutti i casi. Generalmente non puoi toccare tu stesso i proventi della vendita tra la chiusura della vendita e la chiusura dell'acquisto; un intermediario qualificato detiene i fondi e gestisce la documentazione così lo scambio resta valido secondo le regole IRS. Ricevere i proventi direttamente, anche brevemente, tipicamente squalifica completamente lo scambio, quindi questo deve essere impostato prima che chiuda la vendita della tua proprietà rinunciata, non dopo.

Per il settore immobiliare, la definizione è ampia: quasi ogni proprietà immobiliare detenuta per investimento o uso commerciale si qualifica come simile a quasi ogni altra, quindi scambiare una casa in affitto con un condominio, un terreno vergine, o una proprietà commerciale può tutto qualificarsi. La tua residenza personale generalmente non si qualifica, e la proprietà detenuta principalmente per la rivendita (come una casa che stai ristrutturando per rivendere) di solito non si qualifica nemmeno, poiché il trattamento 1031 è pensato per la proprietà di investimento e commerciale, non per l'inventario o l'uso personale.

Non scompare, si trasferisce nella base della proprietà sostitutiva, che questo calcolatore mostra come la tua "nuova base". Quella base più bassa significa una plusvalenza tassabile maggiore se alla fine vendi senza scambiare di nuovo, motivo per cui alcuni investitori continuano a scambiare proprietà dopo proprietà per anni (a volte descritto come "swap till you drop"), finché la proprietà passa ai loro eredi, che secondo la legge attuale possono ricevere una base rivalutata che cancella completamente la plusvalenza differita.