Калькулятор обміну за статтею 1031

Ні. Це освітня оцінка, заснована на загальній механіці обміну подібного роду за Розділом 1031, не заміна консультації кваліфікованого посередника, бухгалтера, чи податкового адвоката з нерухомості. Реальні обміни включають правила, терміни, і крайні випадки (транзакції з пов'язаними сторонами, кілька зданих чи заміщувальних об'єктів нерухомості, зворотні обміни, і більше), які загальний калькулятор, такий як цей, не може повністю охопити, тому сприймайте числа тут як відправну точку для розмови з фахівцем, не готову до подання цифру.

Boot - це частина вашого обміну, яка не реінвестується в заміщувальну нерухомість, чи то готівка, яку ви виводите для себе, чи зменшення боргу, не компенсоване внесеною вами готівкою. Boot - це частина вашого прибутку, яка стає оподатковуваною одразу замість відкладення, тому чим менший ваш boot, тим більше вашого прибутку залишається відкладеним.

Тому що вас ніколи не оподатковують більше, ніж ви фактично отримали. Правило IRS полягає в тому, що ваш визнаний (оподатковуваний зараз) прибуток є меншим з вашого загального реалізованого прибутку чи вашого загального boot, тому якщо ваш boot виявляється більшим за ваш фактичний прибуток (що може статися з сильно подорожчалою, але дешево купленою нерухомістю), вас все одно оподатковують лише на реальний прибуток, а не на сам boot.

IRS розглядає частину вашого прибутку, що походить від відрахувань на амортизацію, якими ви вже скористалися, як «повернення», що оподатковується фіксованою федеральною ставкою 25% (технічно обмежено цією ставкою, не обов'язково дорівнює їй), а не звичайною ставкою податку на приріст капіталу, яка часто нижча. Цей калькулятор спочатку застосовує повернення до визнаного прибутку, до суми фактично взятої амортизації, перш ніж оподатковувати залишок визнаного прибутку за обраною ставкою податку на приріст капіталу.

Після закриття продажу вашої відчужуваної нерухомості у вас є 45 календарних днів, щоб офіційно письмово визначити потенційну нерухомість для заміни, і загалом 180 календарних днів (не 45 плюс 180), щоб закрити купівлю заміщувальної нерухомості. Обидва відліки починаються в один день, день закриття продажу вашої початкової нерухомості, і обидва терміни суворі; по суті немає продовження навіть за пропуск на один день, тому трекер термінів на цій сторінці показує обидві дати і поточний зворотний відлік.

Так, майже у кожному випадку. Загалом ви не можете самі торкатися коштів від продажу між закриттям продажу і закриттям купівлі; кваліфікований посередник утримує кошти та обробляє документацію, щоб обмін залишався дійсним за правилами IRS. Отримання коштів безпосередньо, навіть на короткий час, зазвичай повністю дискваліфікує обмін, тому це потрібно налаштувати до закриття продажу вашої відчужуваної нерухомості, а не після.

Для нерухомості визначення широке: майже будь-яка реальна власність, утримувана для інвестиційного чи бізнес-використання, кваліфікується як подібна до майже будь-якої іншої, тому обмін орендного будинку на багатоквартирний будинок, необроблену землю, чи комерційну нерухомість може кваліфікуватися. Ваше особисте житло зазвичай не кваліфікується, і власність, утримувана в основному для перепродажу (наприклад будинок, який ви ремонтуєте для продажу), зазвичай теж не кваліфікується, оскільки режим 1031 призначений для інвестиційної і бізнес-власності, а не запасів чи особистого використання.

Це не зникає, це переноситься в базу заміщувальної нерухомості, яку цей калькулятор показує як вашу "нову базу". Ця нижча база означає більший оподатковуваний прибуток, якщо ви зрештою продасте без повторного обміну, тому деякі інвестори продовжують обмінювати нерухомість за нерухомістю роками (іноді описується як "обмінюй, доки не впадеш"), доки нерухомість не перейде до їхніх спадкоємців, які за чинним законодавством можуть отримати підвищену базу, що повністю стирає відкладений прибуток.