Kalkulator Pertukaran 1031

Tidak. Ini anggaran pendidikan berdasarkan mekanik umum pertukaran sama-jenis Seksyen 1031, bukan pengganti nasihat daripada pengantara layak, CPA, atau peguam cukai hartanah. Pertukaran sebenar melibatkan peraturan, tarikh akhir, dan kes tepi (urus niaga pihak-berkaitan, beberapa harta dilepaskan atau gantian, pertukaran terbalik, dan banyak lagi) yang kalkulator umum seperti ini tidak boleh tangkap sepenuhnya, jadi anggap nombor di sini sebagai titik permulaan untuk perbualan dengan profesional, bukan angka sedia-fail.

Doplahan ialah bahagian pertukaran anda yang tidak dilaburkan semula ke dalam hartanah penggantian, sama ada itu tunai yang anda tarik untuk diri anda atau pengurangan hutang yang tidak diimbangi dengan tunai yang anda masukkan. Doplahan ialah bahagian keuntungan anda yang menjadi boleh dicukai serta-merta berbanding ditangguhkan, jadi semakin kecil doplahan anda, semakin banyak keuntungan anda kekal tertangguh.

Kerana anda tidak pernah dikenakan cukai lebih daripada apa yang sebenarnya anda peroleh. Peraturan IRS ialah keuntungan diiktiraf (boleh dicukai sekarang) anda ialah yang lebih kecil antara jumlah keuntungan direalisasikan anda atau jumlah doplahan anda, jadi jika doplahan anda kebetulan lebih besar daripada keuntungan sebenar anda (yang boleh berlaku dengan hartanah yang sangat meningkat nilainya tetapi dibeli murah), anda masih hanya dikenakan cukai atas keuntungan sebenar, bukan doplahan itu sendiri.

IRS menganggap bahagian keuntungan anda yang datang daripada potongan susut nilai yang anda sudah mendapat manfaat sebagai "recapture," dicukai pada kadar persekutuan rata 25% (secara teknikal dihadkan pada kadar itu, tidak semestinya sama dengannya) berbanding pada kadar keuntungan modal biasa anda, yang selalunya lebih rendah. Kalkulator ini menerapkan recapture kepada keuntungan diiktiraf dahulu, sehingga berapa banyak susut nilai yang anda sebenarnya ambil, sebelum mencukai sebarang keuntungan diiktiraf berbaki pada kadar keuntungan modal pilihan anda.

Selepas anda menutup penjualan hartanah yang dilepaskan, anda mempunyai 45 hari kalendar untuk mengenal pasti secara rasmi hartanah penggantian berpotensi secara bertulis, dan jumlah 180 hari kalendar (bukan 45 tambah 180) untuk menutup pembelian hartanah penggantian. Kedua-dua jam bermula pada hari yang sama, hari penjualan hartanah asal anda ditutup, dan kedua-dua tarikh akhir adalah ketat; pada dasarnya tiada lanjutan untuk terlepas walaupun satu hari, itulah sebabnya penjejak tarikh akhir pada halaman ini menunjukkan kedua-dua tarikh dan kiraan detik berjalan.

Ya, dalam hampir setiap kes. Anda umumnya tidak boleh menyentuh hasil jualan sendiri antara menutup jualan dan menutup pembelian; pengantara layak memegang dana dan mengendalikan kertas kerja supaya pertukaran kekal sah di bawah peraturan IRS. Menerima hasil secara terus, walaupun sebentar, biasanya mendiskualifikasikan pertukaran sepenuhnya, jadi ini perlu disediakan sebelum jualan harta dilepaskan anda ditutup, bukan selepas.

Untuk harta tanah, takrifan luas: hampir mana-mana harta benar dipegang untuk pelaburan atau penggunaan perniagaan layak sebagai sama-jenis kepada hampir mana-mana yang lain, jadi menukar rumah sewa untuk bangunan apartmen, tanah mentah, atau harta komersial kesemuanya boleh layak. Kediaman peribadi anda umumnya tidak layak, dan harta dipegang terutamanya untuk jualan semula (seperti rumah yang anda flip) biasanya juga tidak, kerana rawatan 1031 bertujuan untuk harta pelaburan dan perniagaan, bukan inventori atau penggunaan peribadi.

Ia tidak hilang, ia dibawa terus ke dalam asas harta gantian, yang kalkulator ini tunjukkan sebagai "asas baharu" anda. Asas lebih rendah itu bermakna keuntungan boleh cukai lebih besar jika anda akhirnya menjual tanpa menukar lagi, itulah sebabnya sesetengah pelabur terus menukar harta demi harta selama bertahun-tahun (kadangkala digambarkan sebagai "swap till you drop"), sehingga harta itu berpindah kepada waris mereka, yang di bawah undang-undang semasa boleh menerima asas ditingkatkan yang menghapuskan keuntungan ditangguh sepenuhnya.