1031-Ruilcalculator

Nee. Dit is een educatieve schatting gebaseerd op de algemene mechanica van een Section 1031-gelijksoortige-ruil, geen vervanging voor advies van een gekwalificeerde tussenpersoon, accountant, of vastgoedbelastingadvocaat. Echte ruilen omvatten regels, deadlines, en randgevallen (transacties tussen verbonden partijen, meerdere afgestane of vervangende eigendommen, omgekeerde ruilen, en meer) die een algemene calculator zoals deze niet volledig kan vastleggen, dus behandel de getallen hier als een startpunt voor een gesprek met een professional, geen aangifteklaar cijfer.

Boot is het deel van je ruil dat niet wordt geherinvesteerd in het vervangende eigendom, of dat nu geld is dat je voor jezelf onttrekt of een schuldvermindering die niet wordt gecompenseerd door geld dat je inbrengt. Boot is het deel van je winst dat direct belastbaar wordt in plaats van uitgesteld, dus hoe kleiner je boot, hoe meer van je winst uitgesteld blijft.

Omdat je nooit meer belast wordt dan je daadwerkelijk hebt gewonnen. De IRS-regel is dat je erkende (nu belastbare) winst het kleinste is van je totale gerealiseerde winst of je totale boot, dus als je boot toevallig groter is dan je werkelijke winst (wat kan gebeuren bij een sterk gestegen maar goedkoop gekocht eigendom), word je nog steeds alleen belast op de echte winst, niet op de boot zelf.

De IRS behandelt het deel van je winst dat komt van afschrijvingsaftrekken waar je al van profiteerde als "terugname", belast tegen een vast federaal tarief van 25% (technisch begrensd op dat tarief, niet noodzakelijk eraan gelijk) in plaats van tegen je gewone vermogenswinsttarief, wat vaak lager is. Deze calculator past terugname eerst toe op de erkende winst, tot hoeveel afschrijving je ook daadwerkelijk nam, voordat resterende erkende winst wordt belast tegen je geselecteerde vermogenswinsttarief.

Nadat je de verkoop van je afgestane eigendom hebt afgesloten, heb je 45 kalenderdagen om potentiële vervangende eigendommen formeel schriftelijk te identificeren, en 180 kalenderdagen totaal (niet 45 plus 180) om de aankoop van het vervangende eigendom af te sluiten. Beide klokken beginnen op dezelfde dag, de dag waarop je oorspronkelijke eigendomsverkoop sluit, en beide deadlines zijn strikt; er is in wezen geen verlenging voor het missen ervan met zelfs maar een dag, daarom toont de deadlinetracker op deze pagina beide data en een lopende aftelling.

Ja, in bijna elk geval. Je kunt over het algemeen zelf de verkoopopbrengst niet aanraken tussen het sluiten van de verkoop en het sluiten van de aankoop; een gekwalificeerde tussenpersoon houdt de fondsen en handelt het papierwerk af zodat de ruil geldig blijft onder IRS-regels. De opbrengst direct ontvangen, zelfs kort, diskwalificeert meestal de hele ruil, dus dit moet worden opgezet voordat de verkoop van je afgestane eigendom sluit, niet erna.

Voor onroerend goed is de definitie breed: bijna elk onroerend goed aangehouden voor investering of zakelijk gebruik komt in aanmerking als gelijksoortig aan bijna elk ander, dus het ruilen van een huurhuis voor een appartementencomplex, ruwe grond, of een commercieel pand kunnen allemaal in aanmerking komen. Je persoonlijke woning komt over het algemeen niet in aanmerking, en eigendom voornamelijk aangehouden voor doorverkoop (zoals een huis dat je flipt) meestal ook niet, aangezien 1031-behandeling bedoeld is voor investerings- en zakelijk eigendom, niet voorraad of persoonlijk gebruik.

Het verdwijnt niet, het draagt door naar de basis van het vervangende eigendom, wat deze calculator toont als je "nieuwe basis". Die lagere basis betekent een grotere belastbare winst als je uiteindelijk verkoopt zonder opnieuw te ruilen, daarom blijven sommige investeerders jarenlang eigendom na eigendom ruilen (soms "ruilen tot je erbij neervalt" genoemd), totdat het eigendom overgaat op hun erfgenamen, die onder de huidige wet een verhoogde basis kunnen ontvangen die de uitgestelde winst volledig wist.