Kalkulator Wymiany 1031

Nie. To edukacyjne oszacowanie oparte na ogólnej mechanice wymiany podobnego rodzaju Section 1031, nie zastępstwo dla porady wykwalifikowanego pośrednika, biegłego księgowego, lub prawnika podatkowego od nieruchomości. Prawdziwe wymiany obejmują zasady, terminy, i przypadki brzegowe (transakcje ze stronami powiązanymi, wiele nieruchomości zbywanych lub zastępczych, wymiany odwrotne, i więcej), których ogólny kalkulator jak ten nie może w pełni uchwycić, więc traktuj liczby tutaj jako punkt wyjścia do rozmowy z profesjonalistą, nie gotową do złożenia wartość.

Boot to część twojej wymiany, która nie jest reinwestowana w nieruchomość zastępczą, czy to gotówka, którą wyciągasz dla siebie, czy redukcja zadłużenia, która nie jest zrównoważona wpłaconą gotówką. Boot to część twojego zysku, która staje się natychmiast opodatkowana zamiast być odroczona, więc im mniejszy twój boot, tym więcej twojego zysku pozostaje odroczone.

Ponieważ nigdy nie jesteś opodatkowany więcej niż faktycznie zyskałeś. Zasada IRS mówi, że twój uznany (opodatkowany teraz) zysk jest mniejszy z twojego całkowitego zrealizowanego zysku lub twojego całkowitego boot, więc jeśli twój boot okaże się większy niż twój faktyczny zysk (co może się zdarzyć przy mocno zyskownej, ale tanio kupionej nieruchomości), nadal jesteś opodatkowany tylko od rzeczywistego zysku, nie od samego boot.

IRS traktuje część twojego zysku, która pochodzi z odliczeń amortyzacji, z których już skorzystałeś, jako "odzyskanie", opodatkowane stałą federalną stawką 25% (technicznie ograniczone do tej stawki, niekoniecznie jej równe) zamiast twojej zwykłej stawki podatku od zysków kapitałowych, która jest często niższa. Ten kalkulator stosuje odzyskanie do rozpoznanego zysku najpierw, do wysokości amortyzacji, jaką faktycznie wziąłeś, przed opodatkowaniem jakiegokolwiek pozostałego rozpoznanego zysku twoją wybraną stawką zysków kapitałowych.

Po zamknięciu sprzedaży swojego zbywanego nieruchomości, masz 45 dni kalendarzowych na formalne pisemne zidentyfikowanie potencjalnych nieruchomości zastępczych, i 180 dni kalendarzowych łącznie (nie 45 plus 180) na zamknięcie zakupu nieruchomości zastępczej. Oba zegary zaczynają się tego samego dnia, dnia zamknięcia sprzedaży twojej oryginalnej nieruchomości, i oba terminy są ścisłe; nie ma zasadniczo przedłużenia za ich przekroczenie nawet o dzień, dlatego tracker terminów na tej stronie pokazuje obie daty i bieżące odliczanie.

Tak, w niemal każdym przypadku. Zwykle nie możesz sam dotknąć wpływów ze sprzedaży między zamknięciem sprzedaży a zamknięciem zakupu; wykwalifikowany pośrednik trzyma środki i zajmuje się dokumentacją, aby wymiana pozostała ważna zgodnie z zasadami IRS. Otrzymanie wpływów bezpośrednio, nawet krótko, zwykle całkowicie dyskwalifikuje wymianę, więc to musi być ustawione przed zamknięciem sprzedaży zbywanej nieruchomości, nie po.

Dla nieruchomości, definicja jest szeroka: niemal każda nieruchomość utrzymywana do celów inwestycyjnych lub biznesowych kwalifikuje się jako podobna do niemal każdej innej, więc wymiana domu na wynajem na budynek mieszkalny, surową ziemię, lub nieruchomość komercyjną może się kwalifikować. Twoja rezydencja osobista zwykle się nie kwalifikuje, a nieruchomość utrzymywana głównie do odsprzedaży (jak dom, który flipujesz) zwykle też nie, ponieważ traktowanie 1031 jest przeznaczone dla nieruchomości inwestycyjnych i biznesowych, nie zapasów czy użytku osobistego.

Nie znika, przenosi się do podstawy nieruchomości zastępczej, którą ten kalkulator pokazuje jako twoją "nową podstawę". Ta niższa podstawa oznacza większy opodatkowany zysk, jeśli ostatecznie sprzedasz bez ponownej wymiany, dlatego niektórzy inwestorzy wymieniają nieruchomość za nieruchomością przez lata (czasem opisywane jako "wymieniaj aż padniesz"), aż nieruchomość przejdzie na ich spadkobierców, którzy zgodnie z obecnym prawem mogą otrzymać podwyższoną podstawę, która całkowicie usuwa odroczony zysk.